Kupovina stana preko kredita ume da deluje kao ozbiljan administrativni trening. Papiri, potvrde, izvodi, procena, predugovor, pa još i pitanje koliko vam plata dozvoljava da se zadužite. 

Ako vam se već vrti u glavi od svih tih naziva, niste jedini. Dobra vest je da se proces može prilično razjasniti kada znate šta banka proverava, kojim redosledom i zašto se svaki dokument uopšte nalazi na spisku.

Šta vam je zaista potrebno za stambeni kredit

Dokumentacija za stambeni kredit uglavnom obuhvata dva dela. 

Prvi deo se odnosi na vas kao podnosioca zahteva, a drugi na nekretninu koju kupujete. 

Banka proverava:

• vaš identitet, 

• zaposlenje, visinu i redovnost primanja, 

• postojeća zaduženja, 

• kreditnu istoriju 

• i vrednost stana ili kuće koja će najčešće biti predmet hipoteke.

Od ličnih papira najčešće se pripremaju:

• važeća lična karta ili pasoš, 

• zahtev za stambeni kredit, 

• potvrda o zaposlenju i visini primanja, 

• izvodi po računu, 

• saglasnost za proveru podataka kod Kreditnog biroa 

• i dokumenti koje banka posebno navede. 

Kod nekretnine se gledaju:

• predugovor ili kupoprodajni ugovor, 

• list nepokretnosti, 

• vlasnička dokumentacija, podaci o prodavcu

• dokumentacija o legalnosti objekta

• procena vrednosti nekretnine

Moj savet je da ne krećete od oglasa, već od svoje dokumentacije. Mnogo je lakše pregovarati kada unapred znate šta možete da dobijete.

Prvi korak je realna slika vašeg budžeta

Pre nego što krenete da skupljate papire, korisno je da okvirno sagledate mesečnu ratu. Banka će svakako uraditi svoju procenu, ali vi ne treba da čekate poslednji trenutak da shvatite da vam željeni iznos možda ne odgovara uz trenutna primanja. Tu kalkulator stambenog kredita može da vam pomogne da na vreme proverite okvirnu ratu, period otplate i odnos između iznosa kredita i kućnog budžeta.

Nemojte gledati samo da li možete da platite ratu u idealnom mesecu. Računajte i redovne troškove života, račune, prevoz, hranu, decu, postojeće obaveze i onaj deo novca koji vam treba da normalno funkcionišete.

Da li ste već sabrali sve mesečne obaveze na papiru? Zvuči banalno, ali ljudi se iznenade kada vide konačan zbir. Kredit se ne uklapa u želje, već u realan tok novca.

Potvrda o zaposlenju i potvrda o plati

Potvrda o zaposlenju i potvrda o visini plate spadaju među najvažnije papire jer banka kroz njih proverava stabilnost vaših prihoda. Nije dovoljno da imate platu. 

Banku zanima:

• da li su primanja redovna, 

• koliko dugo radite kod poslodavca, 

• da li ste zaposleni na određeno ili neodređeno vreme 

• i da li poslodavac uredno potvrđuje podatke.

U praksi, potvrda najčešće sadrži podatke o radnom odnosu, prosečnoj zaradi, obustavama, eventualnoj administrativnoj zabrani i drugim informacijama koje banka koristi za procenu kreditne sposobnosti. Obrazac često daje sama banka, pa nije pametno da nosite bilo kakvu opštu potvrdu iz firme bez prethodne provere.

Kako plata utiče na kreditnu sposobnost

Plata za stambeni kredit nije važna samo po iznosu. Banka posmatra koliko vam ostaje nakon postojećih zaduženja i da li nova rata može da se uklopi bez prevelikog opterećenja. Ako imate gotovinski kredit, kreditnu karticu, dozvoljeni minus ili druge mesečne obaveze, sve to ulazi u procenu.

Evo kako banka uglavnom posmatra vašu finansijsku sliku kroz nekoliko stavki koje imaju praktičan značaj:

• Redovna plata pokazuje stabilnost prihoda, posebno ako se uplaćuje preko računa i može da se proveri kroz izvode.

• Postojeća zaduženja smanjuju prostor za novu ratu, čak i kada vam plata na prvi pogled deluje dovoljna.

• Kreditna istorija pokazuje da li ste ranije uredno izmirivali obaveze, što banci daje dodatnu sigurnost pri odluci.

Nemojte sakrivati obaveze. Banka ih vidi kroz provere, a iskren razgovor sa savetnikom vam može uštedeti vreme.

Dokumentacija za nekretninu koju kupujete

Kod kupovine nekretnine na kredit, banka proverava i stan ili kuću. Uredni papiri prodavca i nekretnine mogu da budu presudni za brzinu odobrenja.

Na početku teksta vam je potrebna dokumentacija. Ono što je dodatno bitno:ako postoje tereti, zabeležbe, suvlasnici ili nerešeni odnosi, banka može da zatraži dodatna pojašnjenja.

Procena nekretnine i zašto je toliko važna

Procena nekretnine služi banci da utvrdi tržišnu vrednost stana ili kuće nad kojom se najčešće uspostavlja hipoteka. Procenu obavlja ovlašćeni ili licencirani procenitelj, u skladu sa pravilima banke. 

U mnogim slučajevima banka prihvata procenitelje sa svoje liste, pa je pametno da to proverite pre nego što bilo koga angažujete.

Procenitelj obično gleda lokaciju, kvadraturu, stanje objekta, spratnost, kvalitet gradnje, infrastrukturu u okolini, dokumentaciju i uporedive cene sličnih nekretnina. To nije isto što i oglašena cena. Prodavac može da postavi jednu cenu, kupac može da pristane na nju, a procena može da pokaže drugačiji iznos.

Narodna banka Srbije vodi bazu procena vrednosti nepokretnosti kojoj pristupaju licencirani procenitelji pod propisanim uslovima. 

Šta se dešava ako je procena niža od dogovorene cene

Ovo je deo procesa gde mnogi prvi put shvate da dogovor sa prodavcem i procena za banku nisu ista stvar. Ako je procenjena vrednost niža od kupoprodajne cene, banka može da računa kredit prema nižoj vrednosti. To znači da ćete možda morati da povećate učešće, pregovarate o ceni ili razmotrite drugu nekretninu.

Pogledajte najjednostavniji prikaz mogućih ishoda:

Tabela je okvirna. Konačna odluka zavisi od banke, politike rizika i vašeg profila.

Najčešće greške kod pripreme papira

Kod stambenog kredita ljudi retko zapnu zato što ne umeju da pronađu papir. Problem nastaje kada dokumenti nisu usklađeni, kada su zastareli ili kada se previše veruje usmenim obećanjima. Ja bih uvek više verovao proveri nego rečenici „ma sve je čisto”.

Ove greške posebno vredi izbeći pre nego što predate zahtev:

• Prikupljanje papira tek nakon kapare može da vas dovede u nezgodan položaj ako banka zatraži dopunu.

• Potpisivanje predugovora bez provere vlasništva može da uspori kredit i napravi dodatne troškove.

• Zanemarivanje postojećih dugovanja daje nerealnu sliku o kreditnoj sposobnosti.

• Angažovanje procenitelja bez provere sa bankom može značiti da ćete procenu plaćati ponovo.

Papiri ne moraju da budu savršeni prvog dana, ali moraju da budu proverljivi i uredno pripremljeni.

Kako da se pripremite pre odlaska u banku

Najbolje je da u banku ne odete praznih ruku, ali ni sa fasciklom punom dokumenata koje niko nije zahtevao. Prvo proverite osnovne uslove, okvirnu ratu, vrstu zaposlenja i da li vaša primanja realno podržavaju iznos koji želite. Zatim tražite tačan spisak dokumentacije od banke.

Priprema može da ide ovim redom:

• Proverite svoju platu, postojeće obaveze i promet po računu.

• Pitajte poslodavca koliko brzo može da izda potvrdu o zaposlenju i plati.

• Zatražite od prodavca osnovnu dokumentaciju za nekretninu.

• Proverite da li banka ima listu prihvatljivih procenitelja.

• Ne potpisujte ništa važno dok ne razumete uslove finansiranja.

Za kraj

Dokumentacija za stambeni kredit nije bauk, ali zahteva red, strpljenje i dobru proveru. Ako znate šta banka gleda kod zaposlenja, plate i nekretnine, mnogo lakše ćete proći kroz proces bez nepotrebne nervoze. 

Krenite od svoje kreditne sposobnosti, zatim proverite papire nekretnine, pa tek onda ulazite u ozbiljne dogovore. 

Tako smanjujete rizik da vas neki papir iznenadi baš onda kada ste već emotivno vezani za stan.

Često postavljana pitanja